Consideraciones sobre el valor real de un inmueble
DGT CV 30-5-19
En la compraventa de un inmueble, en la cual se constituye una hipoteca, se plantea la duda de cuál debe ser el precio a consignar en la correspondiente autoliquidación del ITP y AJD que se presente, con la finalidad de evitar que se pueda producir una comprobación por parte de la Administración. En concreto, se barajan tres cantidades, como posibles importes a reflejar:
– Precio de compra: 300.000 euros.
– Valor de tasación a efectos hipotecarios: 374.447,33 euros.
– Valor real del inmueble, de conformidad con lo previsto en la Orden Andalucía 18-7-2016, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de inmuebles de naturaleza urbana a efectos de determinados impuestos: 305.268,45 euros.
Partiendo del hecho de que las operaciones de compraventa de inmuebles, con la constitución de, entre otros, un derecho real de hipoteca, son hecho imponible de la modalidad TPO del ITP y AJD, debido a que se produce la transmisión patrimonial onerosa inter vivos de un bien que integra el patrimonio de personas físicas o jurídicas, surge la duda de qué valor se ha de tomar a efectos de calcular la base imponible del citado impuesto, teniendo en consideración que la ley se refiere al valor real del bien transmitido, y resultando deducibles únicamente las cargas que disminuyen dicho valor, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca (LITP art.10).
El concepto de valor real es un concepto jurídicamente indeterminado, dado que la ley no establece concretamente qué ha de entenderse por tal, por lo que en la práctica surgen muchas discrepancias. Asimismo, y de conformidad con la doctrina administrativa existente al efecto, se ha concluido que el valor real en el caso de inmuebles no tiene que coincidir necesariamente con el valor fijado por las partes en la compraventa (entre otras, DGT CV 12-6-06; DGT CV 3-5-10). Por otra parte, el TS lo ha definido como la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre, asimilando por tanto el valor real al valor de mercado (TS 9-4-12, EDJ 60113; 10-4-14, EDJ 65193).
Con base en lo anterior, y a los efectos de reflejar un valor correcto en la declaración-liquidación del ITP y AJD con el objeto de evitar una comprobación de la Administración que implique un incremento de la base imponible, la DGT se decanta por el valor de mercado.
En cuanto a la comprobación de valores, la legislación estatal prevé la determinación del valor real atendiendo a los criterios publicados por la Administración tributaria, entre los que se encuentra la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (LGT art.57.1.b). En este caso, la Administración no puede proceder a comprobar al valor de los bienes (RGGI art.157 y 158).
En concreto, en relación con este método, algunas CCAA, en uso de sus competencias, aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del ITP y AJD e ISD, así como las reglas de su aplicación y metodología seguida para su obtención (en este caso, Andalucía ha aprobado la Orden Andalucía 18-7-2016).
Por tanto, si el contribuyente consigna en su declaración como valor declarado la valoración resultante por la aplicación de dichos valores publicados, estos resultan vinculantes para la Administración tributaria.
El coeficiente solo no es válido
DGT CV 30-5-19
Hacienda utiliza habitualmente los valores catastrales multiplicados por un coeficiente para comprobar los valores de los inmuebles. Pero dicho método no es válido por sí solo, y así lo ha establecido el Tribunal Supremo…
Comprobación de valores
Coeficientes. Cuando Hacienda pretende comprobar el valor que se ha asignado a un inmueble en una autoliquidación (por ejemplo, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), puede utilizar, entre otros métodos, una estimación por referencia a los valores que figuren en otros registros oficiales de carácter fiscal. Apunte. Este sistema se traduce, en la práctica, en la aplicación del valor catastral multiplicado por unos coeficientes multiplicadores.
No es suficiente. Pues bien, respecto a la utilización de este método, el Tribunal Supremo ha establecido que su aplicación no es idónea si no se complementa con una comprobación directa por parte de Hacienda. Apunte. En este sentido, el Tribunal recoge definitivamente los razonamientos que ya habían esgrimido algunos tribunales superiores de justicia:
La Administración puede utilizar los valores de referencia como punto de partida, pero debe justificar los pasos que, a partir de ahí, la llevan a fijar un determinado valor comprobado.
Solo así queda suficientemente motivada la liquidación y se garantiza el derecho de los contribuyentes a conocerla en toda su extensión y a oponerse a ella si lo consideran oportuno.
Los argumentos del Supremo
Carga de la prueba. La existencia de estos coeficientes no permite a la Administración invertir la carga de la prueba. ¡Atención! No existe una «presunción reforzada» a favor de Hacienda que determine que el valor derivado de esos coeficientes es veraz y acertado. Por tanto, Hacienda debe probar en todo caso que el valor derivado de los coeficientes se corresponde con el valor real del inmueble transmitido.
Motivación específica. Por tanto, si se aplica el método de coeficientes para rectificar el valor declarado por el contribuyente, la Administración igualmente está obligada a explicar las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real. ¡Atención! Para justificar el inicio de la comprobación no basta con la mera discordancia con los valores derivados de multiplicar el valor catastral por unos coeficientes generales de ponderación.
Tasación pericial contradictoria
¿Obligatoria? El Tribunal también se plantea si, al oponerse a la comprobación de valores, el afectado queda obligado a instar la tasación pericial contradictoria o si, por el contrario, puede utilizar otro medio de prueba para desvirtuar el valor asignado por la Administración. Pues bien:
La tasación pericial contradictoria es potestativa, de forma que el interesado puede oponerse a la valoración realizada por Hacienda con cualquier otro medio de prueba.
Dicha prueba será apreciada por el tribunal correspondiente según las circunstancias que concurran en cada caso.
Si el interesado se opone a la valoración administrativa alegando falta de motivación, podrá interponer un recurso y reservarse el derecho a promover una tasación pericial contradictoria para más adelante, cuando la resolución administrativa adquiera firmeza.
El Tribunal Supremo ha confirmado que la comprobación de valores realizada únicamente en base a la remisión a unos coeficientes no es válida, sino que debe complementarse con una motivación que demuestre que ese es el valor real.
Reciba un cordial saludo
Bufete Jurídico y Tributario Bailen, S.L.P.