La L 12/2023, del derecho a la vivienda, que entra en vigor el 26-5-2023, introduce en materia de arrendamiento de vivienda, determinadas mejoras en la regulación de los contratos a través de diferentes modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Novedades en materia de arrendamiento en la Ley de vivienda
La L 12/2023, del derecho a la vivienda, que entra en vigor el 26-5-2023, establece las siguientes novedades en materia de arrendamiento de vivienda:
1. Prórroga extraordinaria. Finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita previstos en la LAU, se puede aplicar, previa solicitud del arrendatario y obligatoria para el arrendador, una prórroga extraordinaria del contrato por:
– un periodo máximo de un año, si el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador es un gran tenedor de vivienda;
– plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años, si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado.
En ambos casos, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
2. Forma de pago de la renta. El pago se tiene que efectuar a través de medios electrónicos, aunque se contemplan excepciones en las que puede efectuarse en metálico y en la vivienda arrendada.
3. Determinación de la renta. En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda se establecen las siguientes limitaciones para la fijación de la renta:
a) Cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta inicial del nuevo contrato no puede exceder de la última renta vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. No obstante, se contemplan supuestos en los que se puede aplicar una cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta del contrato de arrendamiento anterior.
b) Cuando el arrendador es un gran tenedor de vivienda y el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique
Esta misma limitación se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no haya estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos 5 años.
4. Actualización de la renta. Para evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos, se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición de un nuevo índice de referencia para dicha actualización.
La limitación extraordinaria al 3%, en defecto de pacto, en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el RDL 6/2022 art.46, se extiende al periodo comprendido entre el 1 enero y el 31 diciembre 2024. Para los contratos cuya renta deba ser actualizada en ese periodo, la limitación extraordinaria se aplica tanto al arrendador sea un gran tenedor como al que no lo sea.
5. Gastos. Para que sea válido, el pacto por el que los generales de la vivienda arrendada o sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, es imprescindible que conste por escrito y se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador.
6. Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Se establecen determinados incentivos fiscales en el IRPF aplicables a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda (ver novedad «Medidas fiscales en la Ley por el derecho a la vivienda»).
7. En los procedimientos de desahucio:
a) No se admitirán las demandas en que no se especifique si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante y si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda.
En el caso de que la parte demandante sea gran tenedora de vivienda, se debe especificar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Si la parte actora tiene la condición de gran tenedora, el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación.
En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que este se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se debe incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.
b) Cuando el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se le informará de la posibilidad de acudir a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. Además, el juzgado comunicará inmediatamente y de oficio la existencia del procedimiento a dichas Administraciones para que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social.
Si la Administración confirma que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, lo notificará al órgano judicial a la mayor brevedad.
Se regula el procedimiento en el caso de que la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y haya presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada
c) Para la ejecución directa de dichas resoluciones, es suficiente la solicitud en la demanda, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento.
No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento se debe proceder en los términos del supuesto anterior.
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